調查顯示 樓市新政出臺半月開(kāi)發(fā)商漲價(jià)傾向明顯但未現漲價(jià)現象
現在買(mǎi)房是不是好時(shí)機
各項房地產(chǎn)刺激新政實(shí)施半個(gè)月,北京樓市溫和升溫,房企漲價(jià)意愿明顯增強。業(yè)內人士表示,可以預計的是,未來(lái)北京商品房住宅供應將越來(lái)越高端化,這種情況下,可售的商品房住宅消化后,北京房?jì)r(jià)繼續上漲的可能性非常大。
在3·30托市政策的刺激下,2015年4月份的市場(chǎng)成交要明顯好于2014年同期,但是不及2013年。房地產(chǎn)業(yè)內人士指出,雖然開(kāi)發(fā)商欲調高價(jià)格的傾向非常明顯,但新房市場(chǎng)并未現明顯調價(jià)現象,短期內多數在售新房項目表示仍會(huì )維持相對平穩價(jià)格。北京青年報記者在采訪(fǎng)和調查中,無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是業(yè)內人士或是購房人均認為,對于有意買(mǎi)房的購房人,現在是出手的不錯時(shí)機。
新房
房企漲價(jià)意愿增強
根據第三方中介機構的統計,4月第二周新建商品住宅網(wǎng)簽量為1478套,環(huán)比下降37.3%。純商品住宅成交(不含保障房、自住房,下同)704套,環(huán)比下降5.8%,成交均價(jià)為29363元/平米,環(huán)比微降0.9%。從數據上看,純商品住宅成交在經(jīng)歷了連續6周的上漲之后,上周稍有回落。但北青報記者從多家售樓處了解到,近期新入市項目賣(mài)的都不錯——3月30日樓市新政出臺并刺激下,4月北京各大售樓處購房人來(lái)訪(fǎng)量上升明顯,購房者入市積極性較之前大增。也正是如此,業(yè)內人士認為,盡管數據上顯示上周成交有所回落,但是預計后續成交將保持穩步回升的態(tài)勢。
調查還顯示,從成交價(jià)格來(lái)看,純商品住宅成交均價(jià)為29363元/平米,環(huán)比微降0.9%。但北青報記者在走訪(fǎng)多家售樓處也了解到,盡管眼下在售項目?jì)r(jià)格以平穩為主,但是房企漲價(jià)的意愿較之前有所增加,甚至個(gè)別項目明確表示,已經(jīng)做好了調價(jià)準備。
此外,北青報記者從售樓處了解到,目前銀行貸款也比較寬松,首套房貸款88折的銀行包括農行、中行、建設、交通、北京銀行、招商、華夏、渤海,9折優(yōu)惠的包括工商、郵儲、光大、中信、浦發(fā)、興業(yè)、農商行。
二手房
新政后網(wǎng)簽量同比增五成
再看二手房,截至4月12日,北京市二手住宅網(wǎng)簽量為4553套,較上月同期增加53.6%。隨著(zhù)市場(chǎng)熱度提升,未來(lái)網(wǎng)簽量將有進(jìn)一步上升,預計本月網(wǎng)簽量將在3月份基礎上繼續增加并超過(guò)1月份水平。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為,最近的北京樓市成交網(wǎng)簽數據并未完全反映當下實(shí)際市場(chǎng)熱度,3·30后,特別是北京二手房因為營(yíng)業(yè)稅的降低,整體成交明顯升溫,從房?jì)r(jià)看,成交均價(jià)也從9·30開(kāi)始延續出現半年的上漲。
此外,盡管3月30日出來(lái)的樓市新政明確規定二套房首付降低,但北青報記者調查中了解到,二套房購房人比例并未顯著(zhù)增加。這一方面是由于首套房認定標準修改后,認定為二套房的購房者的比例本身較低;另一方面也與新政后各銀行出具執行細則較晚有關(guān)。免征營(yíng)業(yè)稅由滿(mǎn)五年改為滿(mǎn)兩年后,部分滿(mǎn)兩年不滿(mǎn)五年的樓盤(pán)掛牌量有所增加,并有樓盤(pán)出現個(gè)別業(yè)主漲價(jià)現象,但買(mǎi)房人對此的認可度不高,成交房源仍以報價(jià)相對合理的房源為主。
供地
近兩年僅有4.5萬(wàn)套商品房
公開(kāi)數據還顯示,2013年4月至2015年4月,北京合計供應包含住宅類(lèi)用地地塊113宗,合計建筑面積為2046萬(wàn)平米。在這2046萬(wàn)平米中,只有1350萬(wàn)平米為住宅用地,而且其中有800萬(wàn)平米左右是自住房及各類(lèi)保障房。實(shí)際商品房住宅用地最近兩年僅供應了550萬(wàn)平米左右,折算成為商品房住宅只有4.5萬(wàn)套左右,只夠北京歷史成交最差的一年消化。
中原地產(chǎn)張大偉認為,按照目前市場(chǎng)供應比例計算,這部分土地大部分將建設成為中高端物業(yè),以獲得市場(chǎng)溢價(jià)。從統計數據來(lái)看,目前最好賣(mài)的入門(mén)商品房住宅價(jià)格是2萬(wàn)到3萬(wàn),而5萬(wàn)到8萬(wàn)的產(chǎn)品成交也日益活躍。
后市
政策對市場(chǎng)預期影響大
“3·30政策的受益群體主要以改善性需求為主,惠及面相對有限,但是其對市場(chǎng)預期的影響似乎更大,帶動(dòng)的剛性需求也在明顯增加?!?鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部李巧玲認為,近期成交量雖然上漲,但周均成交依然位于1000套以下的偏低水平。一方面是由于適合剛需的新開(kāi)項目不多,另一方面是由于網(wǎng)簽滯后影響,新政后入市的需求尚未完全在網(wǎng)簽中體現。隨著(zhù)后期多個(gè)熱銷(xiāo)項目帶動(dòng),成交量會(huì )繼續上行。這將促使部分開(kāi)發(fā)商調價(jià)欲望上升。但不能忽視的是,新房市場(chǎng)庫存問(wèn)題依然比較突出,這構成抑制新房?jì)r(jià)格過(guò)快上漲的主要因素,也正是如此,短期內,大部分在售新房項目會(huì )依然維持相對平穩的價(jià)格。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉昨天告訴北青報記者,北京商品房住宅庫存已經(jīng)出現持續下調現象——相比2014年12月中旬的9.5萬(wàn)套新建住宅庫存,目前北京可售庫存套數已經(jīng)降低到了8.3萬(wàn)套,而且可以預計的是,未來(lái)北京商品房住宅供應將越來(lái)越高端化,這種情況下,可售的商品房住宅消化后,北京房?jì)r(jià)繼續上漲的可能性非常大。也正是如此,對有購房需求的人而言,眼下出手不失為一個(gè)好時(shí)機。